Wer in Deutschland eine Immobilie privat vermietet, versteuert grundsätzlich den Überschuss aus den Mieteinnahmen abzüglich der abziehbaren Kosten. Dieser Betrag wird mit den übrigen Einkünften zusammen berücksichtigt. Wie viel Einkommensteuer entsteht, hängt deshalb von Ihrer gesamten steuerlichen Situation ab. Einen einheitlichen Steuersatz für Mieteinnahmen gibt es nicht.
Für die Berechnung müssen Sie drei Dinge auseinanderhalten: die eingegangenen Mietzahlungen, die steuerlich abziehbaren Ausgaben und das Geld, das Ihnen nach allen Zahlungen tatsächlich bleibt. Diese Beträge können deutlich voneinander abweichen.
Dieser Artikel behandelt vor allem die private Wohnungsvermietung in Deutschland. Stand: 9. November 2026.
Wie viel von der Miete müssen Sie versteuern?
Die grundlegende Rechnung lautet:
Mieteinnahmen einschließlich Nebenkostenzahlungen − abziehbare Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
„Werbungskosten“ bezeichnet hier die steuerlich berücksichtigungsfähigen Kosten Ihrer Vermietung. Dazu gehören beispielsweise bestimmte Finanzierungskosten, laufende Aufwendungen und die Gebäudeabschreibung. Der so ermittelte Überschuss fließt in die Einkommensteuerberechnung ein.
Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?
Einen allgemeinen Freibetrag ausschließlich für Mieteinnahmen gibt es nicht. Für 2026 beträgt der Grundfreibetrag 12.348 Euro. Bei Zusammenveranlagung bleiben nach dem Splittingtarif grundsätzlich 24.696 Euro des gemeinsamen zu versteuernden Einkommens steuerfrei.
Diese Beträge beziehen sich auf das gesamte zu versteuernde Einkommen. Wer bereits Arbeitslohn, eine steuerpflichtige Rente oder andere Einkünfte erzielt, kann den Grundfreibetrag nicht zusätzlich für die Vermietung beanspruchen.
Welcher Steuersatz gilt?
Der Vermietungsüberschuss unterliegt dem persönlichen Einkommensteuertarif. Eine pauschale Rechnung wie „25 Prozent Steuer auf jede Miete“ ist deshalb falsch.
Für eine realistische Schätzung vergleichen Sie zwei Berechnungen:
- Ihre Einkommensteuer ohne den Vermietungsüberschuss.
- Ihre Einkommensteuer einschließlich des Vermietungsüberschusses.
Die Differenz zeigt die zusätzliche Einkommensteuer durch die Vermietung. Ein bisheriger Durchschnittssteuersatz eignet sich dafür nur eingeschränkt, weil zusätzliche Einkünfte in höhere Tarifbereiche fallen können.
Welche Zahlungen zählen zu den Einnahmen?
Neben der Kaltmiete müssen Sie grundsätzlich auch vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen erfassen. Die entsprechenden abziehbaren Ausgaben werden auf der Kostenseite berücksichtigt.
Eine Mietkaution ist bei ihrer Hinterlegung als rückzahlbare Sicherheit zunächst keine Mieteinnahme. Verrechnen Sie sie später mit offenen Mieten, Nebenkosten oder vom Mieter verursachten Schäden, kann daraus eine steuerpflichtige Einnahme werden.
Entscheidend ist meist der Zahlungseingang
Bei privater Vermietung gilt grundsätzlich das Zufluss- und Abflussprinzip: Einnahmen gehören in das Kalenderjahr, in dem Sie sie erhalten. Ausgaben berücksichtigen Sie grundsätzlich im Zahlungsjahr.
Eine lediglich geschuldete, aber noch nicht gezahlte Miete ist daher normalerweise noch keine Einnahme. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel bestehen Ausnahmen. Ordnen Sie solche Zahlungen deshalb nicht allein nach dem Buchungsdatum zu.
Welche Kosten dürfen Vermieter absetzen?
Entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung. Typische Werbungskosten sind:
- Schuldzinsen für ein Darlehen, das der vermieteten Immobilie dient.
- Grundsteuer und Gebäudeversicherungen, soweit sie auf den vermieteten Bereich entfallen.
- Verwaltungskosten, beispielsweise für die Mietverwaltung.
- Erhaltungsaufwendungen, soweit sie steuerlich sofort abziehbar sind.
- Aufwendungen zur Mietersuche, etwa Inseratskosten.
Private Ausgaben lassen sich dadurch nicht absetzen. Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen Sie die Kosten sachgerecht dem vermieteten und dem selbst genutzten Bereich zuordnen.
Kreditzinsen und Tilgung sind unterschiedlich zu behandeln
Zinsen können Werbungskosten sein; die Rückzahlung des Darlehens ist kein laufender Werbungskostenabzug. Bei der Tilgung zahlen Sie geliehenes Kapital zurück. Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden stattdessen grundsätzlich über die Abschreibung berücksichtigt.
Besteht Ihre Kreditrate beispielsweise aus 400 Euro Zinsen und 600 Euro Tilgung, dürfen Sie deshalb nicht die gesamten 1.000 Euro als Finanzierungskosten abziehen. Maßgeblich ist außerdem die Verwendung des Darlehens: Eine Grundschuld auf der Mietwohnung allein macht einen privat verwendeten Kredit nicht steuerlich abziehbar.
Das Hausgeld ist nicht vollständig sofort abziehbar
Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie die Hausgeldabrechnung aufteilen. Besonders wichtig ist die Erhaltungsrücklage: Die Einzahlung in diese Rücklage begründet noch keinen Werbungskostenabzug.
Erst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das Geld für entsprechende Erhaltungsmaßnahmen ausgibt, kommt ein Abzug in Betracht. Der Bundesfinanzhof hat dies mit Urteil vom 14. Januar 2025, Aktenzeichen IX R 19/24, bestätigt. Übernehmen Sie deshalb nicht einfach die Summe Ihrer Hausgeldüberweisungen in die Steuererklärung.
Gebäudeabschreibung: Auch ohne neue Zahlung entstehen Werbungskosten
Über die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über mehrere Jahre verteilt. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Ein gemeinsamer Kaufpreis muss daher auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden.
Für die reguläre lineare Abschreibung vermieteter Wohngebäude gelten grundsätzlich folgende jährliche Sätze:
| Fertigstellung des Gebäudes | Lineare Abschreibung pro Jahr |
|---|---|
| Vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 % |
| Vom 1. Januar 1925 bis zum 31. Dezember 2022 | 2 % |
| Ab dem 1. Januar 2023 | 3 % |
Der Satz richtet sich dabei nach der Fertigstellung des Gebäudes. Ein Kauf im Jahr 2026 macht aus einer 1990 fertiggestellten Wohnung kein Gebäude mit regulär drei Prozent Abschreibung.
Beträgt die abschreibungsfähige Gebäudebasis beispielsweise 200.000 Euro und gilt der Zwei-Prozent-Satz, ergeben sich für ein volles Abschreibungsjahr 4.000 Euro AfA. Für bestimmte Neubauten kommen andere Abschreibungsmodelle infrage; auch eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann die Berechnung verändern.
Renovierung nach dem Kauf: Die 15-Prozent-Grenze beachten
Renovierungskosten sind nicht automatisch sofort abziehbar. Eine häufige Stolperfalle sind die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und übersteigen deren Kosten ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden die erfassten Aufwendungen grundsätzlich den Herstellungskosten zugerechnet. Sie wirken sich dann über die Abschreibung aus.
Dabei zählt der Gebäudeanteil, nicht der Kaufpreis einschließlich Grundstück. Wird die Grenze überschritten, betrifft die Umqualifizierung grundsätzlich die erfassten Aufwendungen insgesamt und nicht nur den Betrag oberhalb der Grenze.
Gesetzliche Ausnahmen bestehen unter anderem für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Erweiterungen werden gesondert beurteilt. Auch unterhalb der Grenze ist daher nicht jede Baumaßnahme automatisch sofort abziehbar.
Rechenbeispiel: Was bleibt bei 1.000 Euro Kaltmiete?
Das folgende vereinfachte Beispiel unterstellt eine ganzjährig vermietete Wohnung und vollständig abziehbare Kosten:
| Position | Jahresbetrag |
|---|---|
| Kaltmiete: 1.000 Euro × 12 | 12.000 Euro |
| Erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen | 2.400 Euro |
| Gesamteinnahmen | 14.400 Euro |
| Bezahlte abziehbare Betriebskosten | −2.400 Euro |
| Darlehenszinsen | −3.000 Euro |
| Sofort abziehbare Reparaturkosten | −1.000 Euro |
| Verwaltungskosten | −600 Euro |
| Gebäudeabschreibung | −4.000 Euro |
| Steuerlicher Vermietungsüberschuss | 3.400 Euro |
In die Einkommensteuerberechnung gehen hier 3.400 Euro ein.
Nimmt man zur Veranschaulichung an, dass dieser zusätzliche Betrag mit durchschnittlich 30 Prozent Einkommensteuer belastet wird, entstehen 1.020 Euro zusätzliche Einkommensteuer. Die tatsächliche Belastung ergibt sich aus der individuellen Steuerberechnung.
Für Ihre Finanzplanung ist eine zweite Rechnung nötig: Ohne die Abschreibung verbleiben im Beispiel zunächst 7.400 Euro an laufendem Zahlungsüberschuss vor Tilgung und Steuer. Werden zusätzlich 6.000 Euro Darlehen getilgt, bleiben 1.400 Euro vor Steuer. Nach der beispielhaften Einkommensteuer wären es 380 Euro.
Ein steuerlicher Überschuss bedeutet deshalb nicht, dass derselbe Betrag auf dem Konto verfügbar ist.
Günstig an Angehörige vermieten: Wann werden Kosten gekürzt?
Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung beeinflusst die Miethöhe den Werbungskostenabzug. Die Regeln gelten auch bei verbilligter Vermietung an fremde Personen.
Verglichen wird grundsätzlich die Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Betriebskosten mit der entsprechenden ortsüblichen Marktmiete.
| Vereinbarte und gezahlte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Mindestens 66 % | Grundsätzlich voller Werbungskostenabzug |
| Mindestens 50 %, aber weniger als 66 % | Voller Abzug bei positiver Totalüberschussprognose; andernfalls anteilige Kürzung |
| Weniger als 50 % | Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil; Kosten nur anteilig abziehbar |
Eine Totalüberschussprognose prüft, ob über die voraussichtliche Vermietungsdauer insgesamt ein Überschuss zu erwarten ist. Bei unbefristeter Vermietung wird dafür typisierend ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt.
Beispiel: Beträgt die ortsübliche Bruttomiete 1.000 Euro, entsprechen 660 Euro genau der 66-Prozent-Grenze. Dokumentieren Sie die Vergleichsmiete und prüfen Sie sie regelmäßig, damit steigende Marktmieten das Verhältnis nicht unbemerkt verändern.
Wo tragen Sie die Vermietung in der Steuererklärung ein?
Die Angaben zur privaten Immobilienvermietung gehören grundsätzlich in die Anlage V. Für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen sieht die ELSTER-Anleitung zusätzlich die Anlage V-FeWo vor. Verwenden Sie die Formulare für das jeweilige Steuerjahr.
Für die Vorbereitung empfiehlt sich eine getrennte Übersicht je Immobilie mit:
- eingegangenen Mieten und Nebenkostenzahlungen,
- Rechnungen und Zahlungsnachweisen,
- Zinsbescheinigungen,
- Hausgeldabrechnungen,
- Unterlagen zur Gebäudeabschreibung.
Für Arbeitnehmer mit lohnversteuertem Arbeitslohn entsteht regelmäßig eine Pflicht zur Einkommensteuererklärung, wenn die maßgebliche positive Summe der zusätzlichen, nicht dem Lohnsteuerabzug unterliegenden Einkünfte mehr als 410 Euro im Jahr beträgt. Dazu kann der Vermietungsüberschuss gehören.
Die Grenze bezieht sich auf Einkünfte nach Kostenabzug und auf die maßgeblichen Nebeneinkünfte insgesamt. Sie ist kein allgemeiner Mietfreibetrag. Auch unterhalb dieser Grenze können andere Gründe eine Erklärungspflicht auslösen.
Was gilt bei Verlusten und Umsatzsteuer?
Wenn die Ausgaben höher sind als die Einnahmen
Steuerlich anerkannte Vermietungsverluste können grundsätzlich andere positive Einkünfte mindern. Voraussetzung ist, dass die Vermietung als einkommensteuerlich relevante Tätigkeit anerkannt wird.
Kosten können auch vor den ersten Mieteinnahmen abzugsfähig sein, wenn sie mit einer beabsichtigten Vermietung zusammenhängen. Bei Leerstand ist es deshalb sinnvoll, Vermietungsbemühungen durch Inserate, Anfragen und Besichtigungstermine zu dokumentieren. Kosten einer privaten Nutzung bleiben davon getrennt.
Einkommensteuer und Umsatzsteuer getrennt prüfen
Die dauerhafte Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Das befreit den Vermietungsüberschuss jedoch nicht von der Einkommensteuer.
Für kurzfristige Beherbergung und die Vermietung von Fahrzeugstellplätzen sieht das Umsatzsteuergesetz Ausnahmen von der Grundstücksvermietungsbefreiung vor. Wer eine Ferienwohnung betreibt oder Stellplätze gesondert vermietet, sollte die umsatzsteuerliche Behandlung daher zusätzlich prüfen.
Quellen
Die folgenden Quellen wurden am 9. November 2026 abgerufen. Jahresangaben bei ELSTER bezeichnen das Steuerjahr der Anleitung.
- Gesetze im Internet: Einkommensteuergesetz – § 2: Umfang der Besteuerung, § 6: Bewertung, insbesondere Absatz 1 Nummer 1a, § 32a: Einkommensteuertarif ab 2026 und § 46: Veranlagung bei Arbeitslohn.
- dejure.org: Einkommensteuergesetz – § 7: Absetzung für Abnutzung, § 9: Werbungskosten und § 11: Vereinnahmung und Verausgabung.
- ELSTER / Finanzverwaltung: Anleitung zur Einkommensteuererklärung 2025, insbesondere Anlage V und Anlage V-FeWo; ergänzend Anleitung 2025 für beschränkt steuerpflichtige Personen, Abschnitt Anlage V.
- Bayerisches Landesamt für Steuern: Merkblatt zur verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken und deren steuerlichen Folgen.
- Bundesfinanzhof: Noch kein Steuerabzug für Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage, Pressemitteilung vom 25. Februar 2025 zum Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24.
- NWB, Bernd Langenkämper: Werbungskosten Vermietung und Verpachtung, Stand: 16. September 2026.
- Gesetze im Internet: § 4 Umsatzsteuergesetz – Steuerbefreiungen, insbesondere Nummer 12.
